뉴스테이 시대 사야할 집, 팔아야 할 집

리서치 데이터 자료

통계청 http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_ki/1/1/index.action

국토교통부 통계누리 http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do

부동산 114 REPS http://www.r114.com/z/board/news_detail.asp?only=0&m_=10&g_=&bno=5&num=748

KB경영연구소 부동산 https://www.kbfg.com/kbresearch/index.do?alias=report&viewFunc=research_list&categoryId=1&subCtgId=&menuId=&boardId=103

p.22~23

한국은 전체 임대주택시장의 87% 이상을 '민간 개인'이 책임진다. 어떤 이유에서든 집을 사지 못하는 이들에게 임대주택을 공급하는 핵심 주체는 정부나 공공기관이 아니라 '집을 더 산 개인'들이다. 그들이 전세나 월세를 놓는다. 이렇게 수십 년이 흘러왔기 때문에 한국 주택시장에 (민간)개인만이 임대시장의 주인공이라는 걸 이상하게 생각하는 사람들을 주변에서 찾기 어렵다.

물론 임차인도 짐작은 하고 있을 터다. 벌레와 공생하는 저택에 살아가야만 하는 이유가, 임대인들이 임대물건을 유지 보수하는 데는 관심 없고, 해당 지역이 정비 사업에 편입되어서 조합입주권을 확보하는 것임을. 그러나 임차인들은 주택 공급이 부족한 대한민국의 약자였으므로 다른 방도를 찾기가 쉽지 않다.

한국에는 총 1,942만 호의 주택이 있고(2014년 기준), 이 중 900만 호 이상이 임대(전월세 등) 물량이다. 이 임대 물량 중 LH공사(한국토지주택공사) 등이 제공하는 공공임대가 약 117만 호다. 이를 제외하면 780만 호의 민간임대 물량이 존재한다. 이 780만 민간 임대 물량 중 약 99%를 '개인'이 공급하고 있다. 세계적으로 유례가 없는 수준의 '민간 개인' 임대 비중이다. 

다른 나라에서는 공공임대의 비중이 높고, 자가 점유율도 높으며, 그것도 아니면 민간임대시장에서 민간 기업의 비중이 상당히 높지만, 한국은 자가 점유율이 낮고, 전체 임대 중 공공임대의 비중도 작으며, 민간 시장은 완전히 개인에게만 열려있는 상태다. 한국 임대시장에서 빌라 주인의 영향력이 절대적이라는 말과 같다.

임대인이 임대주택을 수리하든지 말든지 그것은 철저히 임대인 개인의 선택이다. 그래서 주택의 노후화가 심해질수록 임대주택의 주거 질은 수리를 하느냐 마느냐에 따라 점점 벌어졌다.

임대차 방식에서도 개인들이 모든 것을 결정한다. 임차인은 선택권조차 없이 임대인이 전세를 놓으면 전세로, 월세로 바꾸면 월세로 강요받았다. 임대시장에서 임대인 절대 '갑'인 나라. 그것이 대한민국이다.

p.24

뉴스테이는 민간 기업 점유율을 끌어올리기 위해 주택 재건축 재개발 등을 통해 기업이 민간 개인(점유율 99%)에게서 주택을 매수하는 방식 등으로 임대시장의 비중을 확대하는 정책을 뜻한다.

p.38

신주택보급률 

http://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1227

(저자의 자료와는 조금 다름)

p.39~40

부동산 시장 필수 용어

1. 가구 : 가구는 1인 또는 2인 이상이 모여서 취사, 취침 등 생계를 같이 하는 생활 단위

일반 가구 : 가족으로 이루어진 가구, 가족과 5인 이하의 남남이 함께 사는 가구, 1인 가구, 가족이 아닌 남남끼리 사는 5인 이하의 가구

집단 가구 : 가족이 아닌 남남끼리 함께 사는 6인 이상의 가구, 기숙사나 노인요양시설 보육원 등 사회시설에 집단으로 사는 가구

외국인 가구 : 외국인으로만 구성된 가구

*한국인과 외국인이 함께 사는 가구는 '일반가구'로 분류

2. 세대 : 일반 가구에 한하여 가구주와 그 가족의 친족관계에 따라 1세대 가구, 2세대 가구 등으로 구분함

1세대 가구 : 가구주와 동일세대에 속하는 친족만이 같이 사는 가구

예) 부부, 부부+형제자매, 가구주+형제자매 등

2세대 가구 : 가구주와 그 직계 또는 방계의 친족이 2세대에 걸쳐 같이 사는 가구

예) 부부+자녀, 부+자녀, 모+자녀, 부부+부모 등

3세대 가구 : 가구주와 그 직계 또는 방계의 친족이 3세대에 걸쳐 같이 사는 가구

예) 부부+자녀+부모, 부부+자녀+손자녀 등

4세대 가구 : 가구주와 그 직계 또는 방계의 친족이 4세대 이상에 거쳐 같이 사는 가구

예) 부부+자녀+손자녀+부모, 부부+자녀+부모+조부모 등

3. 다세대 가구 구성원 구분

내국인(출생) : 국적법상 출생에 의한 국적 취득자로 현재 대한민국 국민인 자

내국인(귀화 등) :  국적법상 출생 이외의 방법(귀화, 인지 등)에 의한 국적 취득자로 현재 대한민국 국민인 자

외국인 : 대한민국에 상주하며 현재 국적이 외국인 자

4. 거처 : 사람이 사는 모든 장소를 뜻하며, 구조적으로 분리되고 독립된 하나의 거주 단위

주택 : 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 비거주용 건물 내 주택 등 주택의 요건을 갖추고 가구가 살 수 있도록 지어진 집

*주택의 요건 : ① 영구 또는 준영구 건물

                   ② 한 개 이상의 방과 부엌

                   ③ 독립된 출입구

                   ④ 관습상 소유 또는 매매의 한 단위

주택 이외의 거처 : 오피스텔, 호텔, 여관 등 숙박업소의 객실, 기숙사 및 특수사회시설, 판잣집, 비닐하우스 등 주택의 요건을 갖추지 못한 거주 공간

빈집 : 사람이 살지 않는 주택을 말하며, 신축되어 아직 입주하지 않은 주택도 포함(폐가는 제외)

p.43

'보급률 100% 초과'는 일반가구 수보다 주택 수가 더 많다는 것을 의미하므로, 주택 공급이 과잉됐다는 것철머 들린다. 그러나 실상은 한국에 주택이 여전히 부족하다는 것이다. 이게 진실에 더 가깝다.

왜냐하면, 한국에서는 분모인 가구 수가 지금도 증가하고 있기 때문이다. 보급률이란 통계를 올바르게 이해하려면 분모와 분자의 변화를 함께 봐야만 한다. 그렇지 않으면 한쪽 면만 보는 우를 범하기 쉽다. 특히 분모인 가구 수 증가속도가 빠른 나라라면 더더욱 그렇다.

p.43

인구(가구) 통계에서 유의할 점은 한국의 인구 증가율이 2030년 이후 마이너스로 전환하며 감소하기 시작하지만, 가구만큼은 2035년까지 증가하는 것으로 추정한다는 것이다. 이는 1인가구, 부부 가구 등 가구가 분화하고 해체하는 데서 비롯된다고 밝히고 있다.

p.45

개인적으로 주택시장의 지표 중 가장 중요하다고 생각하지만, 시장에서는 그렇게 여기지 않을뿐더러 잘 알려지지 않은 지표를 고르라면 바로 '인구 천 명당 주택 수'라는 통계를 꼽겠다.

p.47

일본의 2013년 인구 천 명당 주택 수는 무려 473호에 이른다. 인구주택총조사를 2013년에 수행했기에 시점이 2013년임을 고려하더라도, 일본은 한국과 비교하면 인구 천 명당 89호가 더 많다. 한국 전체 주택 공급 수준보다 24%이상 높은 상태다.

한국 언론은 일본에 빈집(공실)이 많다는 점을 종종 즐겨 인용한다. 일본의 빈집 비율이 13%고 한국은 4%이기 때문에, 한국도 집을 계속 짓다가는 일본을 따라간다는 의미를 담는다. 일본 부동산 시장만 두들겨 맞는 꼴이다.

그러나 일본의 주택 재고량이 한국보다 24% 이상 공급됐다는 것을 지적하는 언론은 거의 없다. 일본 외에도 선진국 중 주요 국가 인구 천 명당 주택 수 통계는 한국을 모두 앞선다. 네덜란드는 430호로 미국보다 높고, 영국은 439호로 네덜란드보다 높다. 프랑스나 독일 등 모든 나라가 400대 후반의 인구 천 명당 주택 수를 보유하고 있다. 500호가 넘는 나라들도 있다.

p.48

일본에 이처럼 집이 많은 이유는 '국토균형발전'이라는 명목으로 1980~1990년대 일본 전역을 개발한 부동산 정책이 한몫했다. 균형 발전을 핑계로 하루에 자동차 10대도 지나가지 않는 농촌의 도로에 아스팔트를 깔았고, 현대식 주택을 공급했다.

1990년대 토지주택시장이 침체하자, 급기야 민간 주택 공급업자들이 토지가격 하락을 방어해야 한다며, 임대 목적의 맨션을 무분별하게 공급하기 시작했는데, 이런 물량들이 훗날 공실이 돼버렸다.

p.49

인구 천 명당 주택 수에는 또 다른 시사점이 있다. 바로 한국 주요 도시의 인구 천 명당 주택 수가 다르다는 점이다. 많은 사람이 서울의 밀접한 주거 환경과 경기도에 1990년대 이후 지속해서 공급한 1, 2기 신도시 아파트들을 보면서 공급 과잉을 거론한다. 그런데 앞서 살펴본 것처럼 천 명당 주택 수 기준에서 한국의 시, 도를 분석해 보면 놀라운 결과가 나온다.

서울의 인구 천 명당 주택 수는 347호, 경기도는 337호라는 것이다. 강원도 407호, 전남 418호, 경북 420호 등 한국에도 400호를 넘는 지자체들이 즐비한데, 막상 서울과 수도권의 인구 천 명당 주택수는 한국 평균인 364호에도 못 미친다. 서울과 경기도가 되레 한국에서 주택이 가장 적게 공급된 지역 중 1, 2위를 다투는 것이다. 

p.52

주택을 살 수 없는 게층을 위한 임대주택을 어떻게 공급해야 할 것인가에 대해 전 세계는 각자 다른 해법을 내세웠다. 유럽은 공공주택(Social Housing)이 전체 임대주택의 60%이상을 책임진다. 이와 비교해 일본은 전체 임대주택의 70%를 민간 기업이 제공한다. 

그런데 한국은 전체 임대주택의 85%를 민간 개인이 책임지도록 헀다. 

p.52~53

전세가가 매매가의 90%가 넘어가는데도 매수를 하지 않는 세입자는 오히려 다주택자보다 이기적입니다. 주택을 매수하는 데 따르는 세금과 보유하는 데 따르는 세금, 그리고 가격하락의 위험마저 집주인에게 모두 떠넘긴 것이기 때문입니다.

만약 다주택자가 집을 사서 전세(임대)를 공급하지 않았다면 임차인은 도대체 어디에서 임대를 살았을까요? 다주택자는 주택가격의 하락도 전세입자 대신 모두 다 책임져주고, 심지어 월세보다 낮은 임대료인 전세를 공급해주기까지 하는데다가, 보유와 거래에 따른 세금도 내고 동시에 주택을 여러 개 갖고 있다고 종합부동산세에 노출됩니다. 이런 다주택자는 우리나라 주택시장에서 어떤 존재인가요? 임차인들에게는 오히려 착한 사마리아인이 아닙니까?

p.54

주택을 2채 보유한 개인은 총 172만 1,000명으로 전체의 13.6%에 해당한다. 3채 이상 주택 소유자(다주택자)도 30만 5,000명이다. 여전히 우리 주변에는 약 200만 명의 2주택 이상을 보유한 (착하거나 나쁜) 사마리아인들이 존재한다.

p.56

한국의 자가 점유율은 2010년 말 전국을 기준으로 54.2%였다. 7대 도시의 자가 점유율은 49.6%고 기타지역은 58.0%로 도시지역이 낮다. 서울의 경우엔 특히 심각해서 총 가구는 350만인데 자가점유 가구는 144만 가구로 41.1%의 자가 점유율을 기록하며 전국 꼴찌였다. 

서울이라는 도시는 주택보급률부터, 인구 천 명당 주택 수, 자가점유율까지 한국에서 꼴찌를 도맡아 하는 도시로 진정 주거환경개선, 특히 주택 공급의 확대가 필요한 도시임이 드러난다. 

p.62

2016년 대한민국에서 다시 화두가 된 휴거가 있다. 단 지금의 휴거는 종교적 의미가 아니라 바로 '휴먼시아-거지'라는 초등학생들의 신조어다. 휴먼시아는 LH(한국토지주택공사)가 2005년 주택공사 시절 사용하던 브랜드 대신 3억 원을 들여 도입한 분양형 공공아파트 브랜드다.

p.65

공공임대주택은 1997년 이전에 누적 9만 호로 극히 부족했으나, 이후 꾸준히 공급되면서 1998~2007년을 거치며 총 58만 5,000호로 증가한다. 특히 노무현 정부 때 가장 많이 공급됐다.

이런 공공주택이 사업영역을 더 넓히고 본격적으로 확장기에 나서는 시기는 놀랍게도 이명박정부(MB정부) 시절인 2009년부터였다. MB정부는 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위해 공공의 기능을 강화하기로 했다. 특별히 공공주택이 '임대'라는 기능에만 머물러 있음을 개선하고자 민간에만 있던 '분양'이라는 개념을 대거 도입했다.

분양형 공공주택은 당시로써는 아주 파격적인 정책이었다. 또한 국민임대, 영구임대 등 다양한 이름을 가진 공공주택들을 모두 취합해 '보금자리주택'으로 용어를 통합했다. 더 파격적인 것은 공급량이다.

MB정부는 2009~2018년의 10년 동안 총 150만 호라는 임대주택 역사상 가장 대규모의 공급계획을 발표한다. 한국 공공주택의 역사를 완전히 새로 쓰는 대책이었다. 어떤 의미로는 마치 노태우 정권 시절 주택 가격 상승과 서민 주거 안정을 위해 1기 신도시를 공급했던 '200만 호 대책'에 버금가는 수준의 정책이었다.

p.67

공공주택시장의 변화를 가장 잘 설명하는 지표는 '주택 인허가'다. 주택 인허가란 주택 공급을 원하는 주체가 관할 시도에 주택 공급(사업인가)을 신청하는 것이다.

공공임대든 공공분양이든 민간분양이든, 주택을 건설하려면 사업시행 인허가를 취득해야 하므로, 인허가 추이를 보면 공공주택의 공급추이를 확인할 수 있다. 주택 인허가는 실제 주택을 짓겠다는 신호이므로, 보통은 주택 공급의 선행지표로 읽힌다.