부동산시리즈 II 무거운 부동산의 '단기'전망 : 공급이 답이다

http://www.priden.com/data1/research/qna_file/N114_UNIT_20150515191025_2502032.pdf

[제목부터 단기를 못박은 이유는, 각국의 부동산 장기 데이터를 보면 볼수록 이미 지나간 데이터로 장기 그림을 그리는 것의 정확도가 생각보다 낮기 때문이다. 오히려 어떤 요인이 가장 변수가 될 수 있는지를 가려내는 것이 더욱 중요하다]

라고 김효진 씨는 쓰고 있는데, 맞는 말이라고 생각한다.

아직 공부가 덜 되었지만, 그냥 느낌상 맞는다고 생각해서 근거는 없음.

[유동성/경기/금리/공급을 단기 부동산을 움직이는 4가지 요인으로 볼 때, 최근 부동산 가격에 가장 많이 영향을 준 것은 금리와 공급이다.]

과연 이 4가지의 요인이 기준점이 될 수 있는걸까?

잘은 모르겠지만, 앞으로 부동산금융을 볼 때, 아직 초보자니까 4가지를 기준으로 봐보려 노력해봐야겠군!

여기서 왜 유동성은 후행지수라고 해놓은걸까?

경기는 수출을 기준으로 해놓은건 우리나라가 수출주도 경제라 그런건가?

수출이라면 어느 통계치를 한걸까?..

물어보고 싶다...

[대구 지역의 부동산 가격은 공급이 많은 것을 좌우한다는 분명한 사례이다. 00 년

대 중후반 수도권 부동산 가격이 30~40%의 상승세를 기록할 때, 대구는 오히려 부동

산 가격이 하락했다. 하지만 2010 년 하반기 이후 5 년 만에 45%의 놀라운 상승폭을

기록 중이다.

대구의 인구 순유입은 거의 20 년간 변화 없었다

수요가 변한 것은 아니었다. 대구의 인구 순유입은 거의 20 여년간 늘어나지 않았다. 오

히려 최근에는 미약한 감소 추세를 보이고 있다. 전국적으로 인구가 의미있게 늘어나고

있는 지역은 제주와 세종시 정도이다.

정치적 이슈와 함께 열쇠를 쥐었던 것은 공급 부족

열쇠는 공급 데이터가 쥐고 있다.물론 정치적 이슈도 가미되어 있지만, 00 년대 중후반

대구는 대표적인 공급 과잉 지역 이었던데 반해, 2012 년 이후에는 뚜렷한 공급 부족

지역이었다. 공급 부족이 전세가 상승과 매매가 상승의 반복으로 이어졌다.

]

결국 수요와 공급에서 결정되는데, 수요는 단기적으로 크게 변동이 되지 않으므로, 중요한건 공급?

그런데 공급과잉된게 엄청나서 12~14년 공급부족이 있었다 해도 어느정도 메꿔지지 않았을까?

저자의 논리대로라면 02년도부터 푹 떨어진 공급부족 때문에 부동산 가격이 미친듯 올랐어야는데 그렇지 않았다. 이에 대한 이유는 무엇인가?

[공급이 가격을 좌우하는 핵심 요인인 만큼, 주택 인허가 물량은 부동산 가격에 2 년 가

량 선행하는 모습을 보여왔다. 지금까지의 인허가 물량 추이를 감안하면, 부동산 가격

상승세는 최소 2 년간은 지속될 가능성이 높다.]

2015년에 나온 자료인데, 2016년 인허가물량까지 나온건 가능한건가?

실무상 미리 인허가물량을 정해놓는건가?

그렇게 본다면, 선행지표인만큼 앞으로 부동산 가격이 떨어질 가능성이 있다는건가? 

착공 데이터를 통계청에써 뽑은거 같은데, 어디서 어떻게 봐야하나?
이 데이터는 정말 중요한거 같은데.

[올해 연간 분양 예정 물량을 비교해보면, 전국은 2016 년부터 공급이 확대, 수도권 지

역은 2017 년부터 공급 확대가 점쳐진다. 특히 올해 수도권 지역의 분양 물량은 2014

년에 비해 56% 늘어난 13 만 2500 가구이다. 아울러 상징성이 큰 강남 부동산의 경우,

2016 년까지는 공급 부족이지만, 2017 년부터는 급격하게 공급 우위로 돌아선다.]

이번년도부터 조심해야 할 이유가 잘 나와있다.