양날의 칼 '후분양제' 논란… 투기 억제 효과 있지만 분양가 껑충

후분양제 최대 장점은 소비자가 최소한 실제 상품(아파트)을 직접 보고 구매를 결정할 수 있다는 점이다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "후분양제의 구체적 가이드라인이 나와봐야 알겠지만, 적어도 소비자가 청약 전 주택의 위치나 배치, 구조 등은 사전에 확인할 수 있을 것"이라고 말했다.

이번 후분양제 논의의 발화점이 된 동탄2신도시 A 아파트 부실시공 문제의 경우, 입주 직전에서야 부실 논란이 터져 나왔었다. 수백여건의 주민 불만 사항 가운데 벽·천장 균열 등 일부는 어느 정도 공사가 진행된 상황에서는 발견 가능한 것이었다. 입주민들은 "미리 알았다면 절대로 계약하지 않았을 것"이라고 말했다.

시장 차원에서는 '투기 억제'가 중요한 효과다. 선분양제에서는 입주 2년 6개월~3년 전 시점에 가격이 결정되지만, 후분양제에서는 입주 1년~6개월 전 가격이 매겨지기 때문에 입주할 때 붙는 가격 프리미엄이 크지 않고, 분양권 전매가 상대적으로 어렵다. 전국 아파트 분양권 전매 거래금액은 2013년 21조6700억원이던 것이 2014~2016년 사이 31조7100억원 → 45조4200억원 → 56조9100억원으로 올랐고, 올해는 8월까지 41조7900억원을 기록 중이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "투기 억제와 시장 투명화가 후분양제의 최대 장점"이라고 말했다.

◇소비자 부담 커지고, 대기업 독식 가능성

후분양제는 단점도 있다. 우선 분양가가 오를 가능성이 크다. 공사가 진행되는 동안 땅값이 오르면 분양가가 높아진다. 선분양제에서는 이 차익이 소비자인 아파트 계약자의 몫이었지만, 후분양제에서는 시행사나 건설사가 챙기게 된다. 현행 선분양제와 후분양제의 분양 시점 차이가 약 2년인데, 최근 '2년간' 전국 공시지가는 평균 10.7% 올랐다.

목돈 마련도 부담이다. 지금은 소비자가 집값을 계약금, 중도금, 잔금 형태로 2~3년간 나눠 내지만, 후분양제에서는 계약부터 입주까지 짧게는 6개월, 길게는 1년 내에 한꺼번에 수억원의 목돈을 마련해야 한다. 이렇게 되면 결국 상당수 서민이 대출을 이용해야 하는데, 이자 부담도 후분양제 쪽이 더 크다. 선분양제에서는 건설사의 신용으로 분양가의 40~60%에 이르는 중도금 대출을 연 2∼3%대의 저리(低利)로 받을 수 있지만, 후분양제 아래에서 개인이 이보다 낮은 금리로 돈을 빌리기는 쉽지 않다. HUG(주택도시보증공사)는 연구용역을 통해 "후분양제 도입 시 선분양제와 비교하면 분양가가 3~7.8% 오르고, 이에 따른 소비자 대출 이자 부담도 900만~1110만원까지 늘어난다"고 추산했다.

건설사 입장에서는 완공 때까지 계약금이나 중도금 등을 받을 수 없어 건설 자금을 자체 또는 대출로 조달해야 한다. 이때 발생하는 비용을 소비자에게 전가하기 위해 분양가를 올릴 가능성도 있다.

시장 측면에서는 공급 감소 우려가 있다. 후분양제에선 조달재무구조가 상대적으로 허약하고, 자금 조달 능력이 부족한 중견 건설사들은 사업 추진이 어려워진다. 이에 따라 전국적으로 연평균 8만6000~13만5000가구 주택 공급이 감소하는 것으로 HUG는 추산했다. 국회 국토교통위원회 이헌승 의원(자유한국당)은 "제도 도입에 앞서 소비자와 건설사 금융 문제에 대해 확실한 대안을 마련해야 시장 혼란을 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

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