대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년

책 구매는 쿠팡 결제 사이트에서

https://coupa.ng/bJqhA3

대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년:집 사기 전에 꼭 읽어야 할 부동산 정책 사용설명서

공지 : 파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있습니다.

p.84

갭투자 비중이 높으면(50% 초과) 가격 상승, 낮으면(50% 이하) 가격 안정화, 이를 공식처럼 외우도록 하자. 이것이 부동산 시장의 가격과 상관성이 가장 높은 변수다.

 

p.90~92

다주택자들은 세금을 어떻게 낼까?

 

여기 5억원의 주택을 매수하고, 10년 이상 보유하여 현재 시세 15억 원이 되는 주택을 3채 보유한 다주택자가 있다. 주택의 양도소득세는 앞서 살펴봤듯이 1) 9억 비과세 와 2) 장특공제 3)세율, 이렇게 3단 구조로 세금을 계산한다. 다주택자에게 그대로 적용해보자.

 

1단계는 '9억 비과세'이다. 다주택자에게는 9억 비과세가 적용되지 않는다. 9억 비과세는 오직 1주택자만을 위한 혜택이다. 아주 제한적으로 '일시적 2주택자'라고 하여 첫 번쨰로 취득한 주택을 보유한 채 1년이 지난 시점에 두 번쨰 주택을 매수하고, 첫 번째의 집을 3년 이내에 매도하는 경우에 '9억 비과세'를 적용한다.

 

그러나 3주택 이상이거나, 아니면 두 번째 주택을 취득하고 3년이 이미 지났다면 '영구 2주택자'가 되어 '9억 비과세' 혜택은 챙기지 못한다.

 

위 사례에서 5억 원에 매수하고 10년 뒤 15억 원에 매도하는 다주택자라면, 그는 '9억 비과세'를 적용받지 못하고 매각차익 10억원이 그대로 과세 대상 금액이 된다.

 

2단계는 장특공제다. 1주택자의 경우 장특공제 중에서도 1년마다 8%라는 가장 높은 공제율을 적용받아서 10년이면 최대 80%의 공제를 받는다. 그러나 다주택자가 조정지역에서 주택을 매각할 때는 이런 높은 수준의 공제가 없다. 2018년 12월 말일까지 매각하는 다주택자들에게는 원래 1년에 3%씩, 최대 10년 30%의 장기보유공제가 존재했다. 다주택자가 조정지역에서 주택을 매각한다면, 장특공제를 0%로 한다는 것이 8.2대책의 주요 내용이었다. 이에 매각차익 10억 원은 비과세도 못 받고 장특공제도 못 받아, 그대로 과세 대상 금액이 된다. 과세금액이 커진 것이다. 다주택자의 고통은 여기서 끝이 아니다.

 

3단계는 세율이다. 1주택자의 경우에는 기본 세율인 6~42%를 부과하지만, 다주택자의 경우 조정지역 2주택자라면 10%포인트를 가산한 16~52%를 적용한다. 3주택자 이상이라면 20%포인트를 가산하여 26~62%의 세율을 적용한다. 이를 '중과세율'이라고 한다. 현재 3주택자 중과세율은 지방소득세 추가 납입 10%를 고려하면 7할 수준의 세금이다.

 

p.147

1세대 1주택자의 경우 실거래가 9억 원 이하의 주택은 비과세 대상이다. 다만 매도 시 주택 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 그런데 2017년 8.2 대책 이후에는 2년 소유 조건에다 추가로 2년 거주 조건이 붙는다. 즉, 1주택 갭투자로 매수한 1주택자의 경우에는 '9억 비과세'를 적용받지 못한다는 의미였다.

 

p.207

1990년 이후 비싼 집값이 사회문제로 떠올랐을 때 노태우 정부는 주택 200만 호를 공급하기로 한다. 주택 200만 호가 공급되자 폭등했던 주택가격이 하락했다. 200만 호는 모두 신도시에 있었다. 지금 공급 부족을 주장하는 사람들이 많다. 그런데 과거 공급 부족을 잡았던 것은 신도시였다는 사실, 그리고 그것은 거주 가능 지역에 토지가 추가 공급된 효과와 같았기 때문이었음을 기억해야 한다. 역사적으로 공급은 늘 신도시에서 해왔으며, 2020년대에는 수도권 30만 호 공급을 책임질 신도시와 함께 2010년대 동안 제대로 기능하지 못한 2기 신도시조차도 철도교통망 연결로 인해 추가적인 신도시 공급 효과를 불러올 것이다. 따라서 이런 정책 효과가 현실화하는 2020년대 초중반부터 주택가격은 상당히 안정적으로 변할 수 있다는 사실을 염두에 두기 바란다.

 

p.225

대출의 유혹은 달콤하다. 대출은 자기 자본 없이도 더 큰 자산의 부동산을 살 수 있게 해주고, 그 부동산의 가격이 상승할 때는 모든 게 꿈만 같다. 그러나 현금흐름에 문제가 생길 때 대출은 '빚'이라는 이름으로 변하며, 빚은 당신의 사정을 봐주지 않는다. 신용과 빚은 종이 한 장 차이이고 빛과 그림자와 같은 존재다. 늘 감당 가능한 수준에서 대출을 일으키도록 하고, 받더라도 금액이 중요한 것이 아니라 자신의 소득 대비 상환 규모를 최대 20%, 즉 모든 대출을 포함해서 DSR 20%를 기준으로 삼는 것이 가장 좋다.