토익보다 부동산

p.9

그동안 우리는 입시와 취업을 위해 진짜 공부가 아닌 '보여주기식' 공부에 청춘을 쏟아부었다. 정작 자산을 모으고 삶의 터전을 마련하는 등 앞으로 어떻게 살아갈 것인지에 대한 고민은 하지 못한 채 말이다. 토익단어는 달달 외우지만 당장 청약통장을 어떻게 쓸지, 전 월세 계약시 주의해야 할 점은 무엇인지, 전셋집이 경매에 넘어갔을 때는 어떻게 대비해야 할지, 앞으로 내 집 마련까지 나는 무엇을 준비해야 할지 등 고민할 여유조차 없었으니까. 아니 왜 공부해야 하는지조차 생각하지 못했을 것이다. 당장 내 삶을 위한 진짜 공부는 외면한 채 경주마처럼 입시와 취업만을 위해 기나긴 시간을 달려야 했으니 말이다.

p.12~13

LEVEL 1.

- 금리란 무엇이며, 기준금리와 시장금리 등을 구분할 수 있다.

- 지금이 저금리인지 고금리인지 구분하고, 현재 기준금리가 몇 퍼센트인지 안다.

- 청약통장은 어디에 쓰는 것인지 설명할 수 있다.

- LTV와 DTI가 무엇인지, 그 상한선이 현재 몇 퍼센트인지 말할 수 있다.

- 1기 신도시와 2기 신도시 대표적인 곳 한두 군데를 짚을 수 있다.

- 분양 아파트와 중고 아파트의 매매 과정 차이를 구분할 수 있다.

- 강남3구와 강남4구, 버블세븐 지역을 댈 수 있다.

- 역세권, 숲세권, 학세권이란 말을 들어봤다.

- 레버리지가 무엇인지 설명할 수 있다.

- 하우스푸어와 렌트푸어 차이를 안다.

LEVEL 2.

- 1평이 몇 m^2인지 안다.

- 급매, 잔금, 전매 등의 용어가 친숙하다.

- 최근 부동산정책이 시장활성화인지, 규제완화 기조인지 구분할 수 있다.

- 아파텔이나 분양형 호텔 등을 설명할 수 있다.

- 최근 미분양이 심각했던 지역 한 두 곳은 댈 수 있다.

- 전월세전환율이 무엇인지 설명할 수 있다.

- 정부에서 그동안 추진했던 임대주택 종류를 2개 이상 말할 수 있다.

- 깡통전세, 깡통주택을 설명할 수 있다.

- 수익형 부동산 종류 3개 이상 꼽을 수 있다.

- 전세금 반환보증이란 무엇인지, 왜 가입해야 하는지 이해한다.

LEVEL 3.

- 분양가와 실거래가, 호가, 감정가 등 매매가를 이르는 다양한 용어 차이를 구분한다.

- 왜 입주가 많은 지역에서 역전세난이 일어나는지 설명할 수 있다.

- 금리가 하락하면 나타나는 대표적인 부동산시장 변화를 2개 이상 꼽을 수 있다.

- 아파트 기사에서 평수 앞에 붙는 '전용'이란 말의 의미를 안다.

- 프리미엄(혹은 웃돈)이 무엇인지, 이게 왜 붙는지 이해한다.

- 부동산 가격 변화에 영향을 미치는 요소를 3가지 이상 꼽을 수 있다.

- 정부에서 부동산시장을 규제할 때 쓸 수 있는 대표적인 카드 3개 이상 꼽을 수 있다.

- 박근혜 정부의 대표적인 부동산정책 2개 이상 말할 수 있다.

- 2008년에 부동산 거품이 왜 꺼졌는지 설명할 수 있다.

- 문재인 정부의 부동산 주요 대책을 3개 이상 댈 수 있따.

체크한 것이 몇 개인가요?

1~5개 백지장 부알못 "부동산 그걸 내가 왜?"

6~10개 병아리 부알못 "대충 들어는 봤는데"

11~17개 탈출 부알못 "기본기는 갖췄군요!"

18~23개 한걸음 부알못 "부동산의 '부'는 안다고!"
24~30개 도약 부알못 "이제 실전이다!"

p.31

월세란 매달 방세를 내는 임대차 유형을 말합니다. 하지만 월세라고 다 같은 월세가 아닙니다. 월세 계약시 냈다가 돌려받는 '보증금'과 매달 내는 임대료의 비율에 따라 이름도 여러 가지! 부동산 통계에서 달리 쓰이니 구분해 알아두면 좋겠죠.

순수 월세 : 일반적으로 월세라고 하는 것이 바로 이 순수월세. 그렇기에 보통은 '순수'를 생략하고 '월세'라고만 칭합니다. 보증금이 매달 지불하는 방세의 1년 치(12배) 이하인 월세를 이릅니다. 가령 보증금 500만 원에 월 60만 원 하는 경우를 들 수 있겠죠.

준월세(반월세) 보증금 액수가 어느 정도 높아진 월세가 해당됩니다. 월세이긴 월세인데 보증금이 조금 있어 '월세에 준한다'는 뜻을 내포하고 있지요. 보증금이 월세의 1년 치(12배)를 초과하면서도 2년 치는 넘지 않는 월세입니다. 보증금 2000만 원에 월 40만 원짜리 방을 예로 들 수 있겠네요.

준전세(반전세) 최근 전세매물이 사라지면서 많이 등장한 말입니다. 보통은 반전세라는 말로 더 많이 쓰이죠. 보증금이 월 임대료의 240배를 초과하는, 사실상 전세에 근접해 보이는 경우를 말합니다. 보증금 1억 원에 월 40만 원을 내고 있다면 반전세로 봐야겠죠.

p.44

집은 집인데 집이 아니라고요?

내가 떡하니 살고 있어 '집'인 것 같은데 사실상 '집'이 아닌 곳이 있습니다. 가난한 청년들의 삶의 터전인 고시원과 옥탑방, 오피스텔 등이 그것이죠. 청년이나 빈곤층이 주로 거주하고 있는 이 공간은 주택법상 주택이 아닌 '준주택'으로 분류됩니다. 그중 하나인 오피스텔을 볼까요. 오피스텔은 본래 오피스와 호텔을 합쳐 만들어진 시설로 업무용이랍니다. 그렇다보니 이곳에 거주하려면 용도를 업무용이 아닌 주거용으로 전환해야 하는데, 각종 세금 등의 문제로 전환하지 않은 업무용 오피스텔이 꽤 많지요. 이런 오피스텔 역시 제대로 된 주거시설이 아닙니다. 애초에 주거용으로 만들어진 아파텔(아파트+오피스텔)도 있지만, 이전에 지어진 대다수 오피스텔은 주택이 아닌 업무용 시설이라고 봐야 합니다. 고시원이나 옥탑방 등도 마찬가지로 주거시설이 아니지요. 이처럼 주택법상 주택이 아닌 경우, 이런 곳에 사는 세입자는 세입자로서 보호받지 못할 수 있어요. 또한 주택이 아니다보니 통계 및 실태 파악 대상에도 빠져 있는 경우가 많습니다. 청년 주거 빈곤 문제의 해법이 제대로 나오지 않는 이유이기도 하지요.

p.75

취준생 중 공무원 시험에 매달리는 공시족으로 인한 경제 손실이 17조가 넘는다고 한다. 현대경제연구원 보고서에 따르면 지난 2011년 18만 5000여 명이던 공시족은 지난 2016년 25만 7000여 명으로 늘었다. 연구원은 공시족 수 25만 7000여 명을 기준으로 취업해 경제활동을 했다고 가정하면 15조 4441억 원의 생산효과를 거둘 수 있을 것이라고 추산했다.

또 청년 가계 소비지출액을 토대로 계산했을 때 6조 3249억 원의 소비효과도 함께 거둘 수 있을 것으로 봤다. 그렇게 계산하면 총 21조 7689억 원의 경제효과를 잃은 셈이다. 하지만 이들은 생산 활동은 하지 않고 시험 준비를 위한 최소한의 비용만 지출했다. 그 규모를 4조 6260억 원으로 추산했고 이를 제외한 17조 9139억 원이 공시족으로 인한 경제적 손실이라고 봤다. 이는 공시족에게만 국한됐을 뿐 취준생, 다른 고시생까지 합하면 이보다 훨씬 많을 것이다.

p.80~81

부동산 앱 플랫폼 다방에 따르면 2017년 2월 기준 서울 대학가 원룸 평균 임대료는 보증금 1158만 원에 월세는 48만 원 수준이다. 서울 한 대학가 4평(14m^2) 규모 원룸은 1인용 침대를 놓으면 남는 공간이 없지만 임대료는 보증금 1000만 원에 월 60만 원에 달한다. 보증금을 월세로 환산한 뒤 평당 월세로 계산해보면 16만 3000원이 나온다. 1평에 대한 임대료로 월 16만 원 넘게 지출하는 것인데, 이는 가장 비싼 아파트 중 하나로 여겼던 서울 강남구 도곡동 타워팰리스에 버금가는 가격이다. 타워팰리스 53평(174m^2) 월세가 평당 15만 8000원이다.

p.91

하우스푸어와 렌트푸어, 같은 푸어인데 무엇이 다른가요?

둘 다 대출을 잔뜩 받아 주거문제를 해결하려다 가난한 삶을 맞이했다는 점에서 궤를 같이합니다. 다만 하우스푸어는 대출금으로 집을 샀다는 점과 렌트푸어는 전세자금을 충당했다는 점에서 차이가 있지요.

하우스푸어는 대출을 잔뜩 끌어 집을 매입하다 매달 원금과 이자를 힘겹게 갚고 있는 이들을 일컫습니다. 무리하게 빚을 내는 바람에 소득이 적지 않지만 가난하게 살고 있는 사람들이죠. 글로벌 금융위기 이전에 집값이 고공행진하자 시세차익을 노리고 뛰어든 중산층입니다. 하지만 글로벌 금융위기로 인해 집값이 급락해 피해를 입었습니다. 대출받은 금액보다 집값이 하락하면서, 이를 팔자니 손해가 막심하고 안 팔자니 매달 대출금 갚느라 허리가 휠 지경이 된 것이죠. 집 때문에 가난해진 '하우스푸어'는 지난 2008년 전후로 속출했지요.

렌트푸어는 조금 더 이후에 등장합니다. 저금리가 계속되면서 전세난이 심화됐지요. 이에 집주인들은 전셋값을 계속 올렸고, 세입자는 이를 충당하기 위해 대출을 계속 받았습니다. 전세살이를 하는 대다수가 신혼부부나 사회초년생, 즉 주거 취약층이었죠. 이들은 하우스푸어보다 자금여력이 충분치 않았습니다. 하지만 무리하게 대출을 받느라 매달 상환 압박에 시달려야 했습니다. 무엇보다 전세 계약이 만료됐지만 보증금을 제때 돌려받지 못할 경우 대출 규모가 큰 만큼 더 큰 위험에 처하겠지요.

p.97~99

건설맨 출신이었던 이 전 대통령은 역대 어느 정부보다도 부동산 규제를 푸는 데 적극적이었다. 그는 금융부터 세제, 분양제도 정비사업 등 부동산 관련 모든 영역에서 골고루 빗장을 풀었다. 

특히 집을 사고팔 때 지불해야 하는 각종 세금 부담을 완화했다. 양도소득세를 매길 때 기준이 되는 고가주택 기준을 상향조정하고 세율도 인하했다. 이에 고가주택 보유자의 세금 부담이 줄었다. 양도세중과도 폐지했다. 다주택자의 양도세율을 한시적으로 완화했다. 종합부동산세(종부세)와 보유세도 조정헀다. 집을 투자목적으로 여러 채 사고팔고 보유하는 데 따른 부담이 크게 줄었다. 투자자에게 유리한 시장 상황이 됐다.

재건축 규제 합리화라는 명목으로 재건축 사업에 유리하도록 제도를 개편했다. 재개발 용적률 한도도 확대했다. 재건축과 재개발 투자자에게 유리한 시장 상황이 됐다. 그 여파로 투자금이 재건축 재개발 등 정비사업에 유입되면서 이들 단지를 중심으로 가격이 뛰었다. 투기가 과열된 지역에 다른 곳보다 강화된 규제를 적용하기 위해 만든 '투기지구'와 '투기과열지구' 지정도 해제했다.

청약규제도 완화했다. 분양권을 사고파는 전매제한도 풀었다. 분양가를 무자비하게 올리는 것을 막기 위해 가격상한선을 뒀던 분양가상한제의 적용범위도 축소했다. 이에 건설사들이 분양가를 올리기 쉬워졌다. 미분양 해소를 지원한다는 명분 아래 미분양 적체로 어려움을 겪고 있는 건설사를 위한 지원책도 내놓았다.

p.99

실제로 이명박 정부가 취임한 이후 집값은 고공행진했다.

KB국민은행에 따르면 이명박 정부가 막 취임했을 당시인 2008년 1분기 서울 아파트 평균가격은 2억 9500만 원이다. 경기는 1억 9825만 원, 인천은 1억 6750만 원으로 집계됐다. 하지만 그해 2분기부터 집값이 오르기 시작했다. 1년이 지난 2009년 1분기 서울 아파트 값은 평균 4억 5500만 원까지 상승했다. 이후 등락을 달리하긴 했지만 큰 틀에서는 오름세를 이어갔다.

p.99~102

박근혜 전 대통령은 부동산정책에서 이전 대통령과 궤를 같이했다. 오히려 이명박 정부 때 풀었던 것을 유지하는 것은 물론 다른 규제까지 풀기 시작했다.

이 정부에서 미분양과 신축주택의 양도세를 5년간 면제했는데, 박 정부는 양도세 면제 범위를 기존주택까지 확대했다. 특히 소득 대비 대출받을 수 있는 한도를 보여주는 총부채상환비율DTI과 주택을 담보로 대출받을 때 적용되는 비율인 주택담보인정비율LTV도 풀었다. 한시적인 규제 완화일 뿐 곧 다시 완화된 한도를 원상 복귀하겠다고 약속했지만 이를 수년간 유예했다.

이명박 정부 때 축소했던 분양가상한제 대상 범위도 더 풀었다. 민간택지에서는 분양가상한제를 적용하지 않았다. 취득세를 감면하는 제도도 확대했다. 수요자의 보유 주택수가 늘어나면 청약시 감점을 주는 감점제도 폐지했다. 이에 다주택자도 쉽게 청약시장에 뛰어들 수 있는 환경이 조성됐다. 국민주택 등의 입주자 선정시 순위별 차등경쟁을 단순화했다. 이처럼 무주택자나 저소득층과 같은 실소유자 위주의 시장이 아닌 투자자를 위한 시장으로 재편됐다.

이명박 정부 때 풀었던 재건축 재개발 규제도 더욱 풀었다. 재건축 연한 규제를 최장 40년에서 30년으로 완화해 재건축이 가능한 대상 단지 범위를 확대하는가 하면 주거환경 평가비중을 40%로 늘려 구조안전성 평가점이 낮아도 재건축 사업이 가능하도록 했다. 이에 강남 재건축, 강북 재개발, 과천시와 부산, 대구의 정비사업 등을 중심으로 가격이 크게 올랐다. 이들 단지가 그 지역 집값을 견인했다.

p.101

청약제 가점제와 추첨제 규제는?

아파트 청약 당첨자는 어떻게 정할까요? 제도가 바뀌기도 하지만 큰 틀에서는 가점제와 추점제로 나뉩니다.

추첨제는 말 그대로 청약을 넣은 사람들 중 추첨을 통해 당첨자를 정하는 방식이고요. 가점제는 일부 사람들에게 가점을 줘 당첨될 확률을 높이는 방식입니다. 이들 가점 대상에는 주거취약층이지만 집이 꼭 필요한 이들이 해당되지요. 가령 장애인이나 신혼부부, 저소득층, 다가구 무주택자 등이 포함됩니다.

즉 가점제 범위를 높인다는 것은 주거취약층의 내 집 마련에 힘을 실어준다는 것을 의미해요. 추첨제는 투자목적으로 청약을 받는 다주택자나 저소득층이면서 내 집이 절실한 무주택자를 포함 모두 똑같은 기회를 주는 것이니까요. 

p.103~10

지난 2~3년 분양규제를 풀면서 분양물량이 폭증한데다 분양가도 상승했다. 아파트는 분양부터 실제 입주에 들어가기까지 약 2년 반이 걸린다. 국내 신규 아파트시장은 먼저 분양한 뒤 집을 짓는 방식인 선분양제가 주를 이루기 때문이다. 이 때문에 수요보다 공급이 많아 가격이 떨어지는 등의 문제는 분양 시점보다 실제 집이 완성된 입주 시점에 가시화된다. 선분양제에서는 당장 공급되더라도 눈앞에 집이 있는 것이 아니다보니, 공급량이 지나치게 많다는 것을 체감하기 어렵다. 분양규제가 완화되면서 물량이 대거 공급됐지만, 이런 이유로 한참 물량이 집중되고 나서야 입주 시점에 대한 우려가 고개를 들기 시작했다. 대거 분양이 끝나고 전국 곳곳에 입주가 봇물 터지듯 시작하면서 공급 과잉 부작용이 생기는 것 아니냐는 경고가 그제야 흘러나왔다.

이처럼 입주대란과 공급 과잉 우려가 계속되자 박근혜 정부는 부랴부랴 대책을 내놓았다.

그것이 2016년 11월에 내놓은 11 3 대책이다. 그동안 아파트가 우후죽순 공급되고 집값 상승세를 견인해온 서울 일부 지역과 경기 과천시, 고양시, 동탄신도시, 세종시, 부산 해운대구 등을 '청약 조정대상지역'으로 지정헀다. 청약 조정대상지역으로 지정된 지역에서는 전매가 이전보다 제한되며 청약1순위 자격 등 청약제도도 강화된다. 과열양상이 우려되는 지역만 핀셋으로 집어내듯 콕 집어 규제한다고 해서 '핀셋규제'라고도 불렸다.

하지만 이미 주택시장에는 가격상승 기대감으로 투자 수요까지 합세한 상태였다. 고삐 풀린 듯 오르던 집값은 일부 지역을 핀셋으로 집어낸다고 금방 멈추지 않았다. 규제책이 발표된 후 겨울철 비성수기가 겹처 거래가 주춤하고 집값 상승세도 완화되긴 했지만 이듬해 봄철 성수기가 도래하면서 다시 오름세를 이어갔다.

p.105

지난 2015~2017년 분양활황기를 타고 아파트가 많이 분양했습니다. 분양시점에서 약 2년 반이 지나면 공사를 마치고 입주가 본격적으로 시작되는데 그 물량이 많아 부작용이 발생하는 것을 '큰 난이 터졌다'는 뜻으로 '입주대란'이라고 언론에서 부르기 시작했습니다. 그럼 입주대란에 어떤 일이 벌어졌는지 살펴볼까요?

한 지역에서 한 번에 수천 가구가 대규모 입주를 시작합니다. 언뜻 생각하기에 청약 받은 사람들이 있으니 그게 무슨 문제가 될까 싶겠죠. 문제는 분양아파트의 경우 엄청난 대출을 끼고 진행된다는 사실!

아파트 분양을 받을 때는 처음 계약 시점에 아파트값의 약 10%인 계약금만 내면 됩니다. 왜냐하면 건설사에서 자사 신용을 담보로 남은 금액을 전부 은행에서 대출을 대신 받아주기 때문입니다. 이를 '집단대출'이라 합니다. 일반적으로 아파트 분양가의 약 60%는 중도금이란 이름으로 아파트를 짓는 중간에 분납하는 경우가 많은데요. 이 중도금은 분납해야 하지만, 입주 시점까지 내지 않아도 됩니다. 바로 건설사의 이 '집단대출' 덕분이죠. 그리고 입주 시점이 되면 남은 돈인 잔금을 지불해야 하는데요. 사실상은 집단대출로 지불을 유예했던 중도금과 이 잔금을 입주 시점에 내야 하지요. 최근 분양한 아파트의 경우를 예로 들면 대부분 입주 시점에 수억 원에 달하는 돈을 내야 하는데, 사실 이 돈을 현금으로 낼 수 있는 이들이 많지 않습니다. 그래서 입주 시점에는 이런 자금을 융통할 시간을 벌기 위해 2년 정도 전세를 놓습니다. 전세금으로 우선 이 돈을 납부하고 그 사이 자금을 마련하기 위해서입니다.

그렇다보니 입주물량이 많은 지역에는 전세매물이 남아돕니다. 전세 수요보다 전세 물량이 많아지면서 빈집이 늘어나고 전셋값이 떨어지는 현상이 발생합니다. 이를 '역전세난'이라고 하지요. 전세입자를 찾지 못한 사람은 입주금을 마련하지 못해 난항에 빠집니다. 전셋값이 계속 하락하고 입주문제를 겪자 이 아파트 가격도 덩달아 떨어집니다. 이런 현상이 전국적으로 이어지면 어떻게 될까요. 특히 자금 여력이 충분하지 않아 자비로 잔금을 치를 수 없는 서민들에게 재정적 어려움이 발생하겠죠.

p.114~115

집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 전세매물을 '깡통전세'라 한다. 2016년 전후로 부동산 시장은 이 같은 깡통전세가 속출하기 딱 좋은 상황이 됐다. 집값 대비 전셋값이 지나치게 오른데다 전세는 수요대비 매물이 턱없이 부족한 상황, 하지만 집값은 거품이 아닐까 싶을 정도로 높이 올라 조금만 툭치면 떨어질 것 같은 위태로운 상태 말이다.

2016년 7월 기준 수도권 곳곳에는 전세가율이 높아 깡통전세 경고등이 켜진 단지들이 여기저기 속출했다.

부동산114에 따르면 강북구 미아동 '래미안트리베라2단지'(89.5%), 도봉구 창동 '상아1차' (89.5%), 도봉구 쌍문동 '미라보'(89.5%), 노원구 상계동 '은빛2단지'(89.4%), 성북구 종암동 '삼성래미안'(89.4%) 등의 전세가율이 높게 조사됐다. 서남권역에서는 구로구 개봉동 '상우'(89.4%), 구로구 신도림동 '대림1차'(89.4%), 관악구 봉천동 '두산'(89.3%), 금천구 독산동 '금천현대'(89.3%), 금천구 독산동 '주공14단지'(89.2%), 관악구 봉천동 '성현동아(89.1%) 등이 90%에 육박했다.

p.115~116

전문가들은 '전세가율 90%'인 집은 쳐다보지도 말라. 오히려 이런 집은 세입자 스스로 월세전환을 요구하라고 조언했다. 주택도시보증공사 등의 전세금 반환보증과 같은 상품에 가입해 향후 있을 위험에 대비하라는 목소리도 커졌다.

p.121~122

2017년 7월 서울연구원이 발표한 '서울시 주택문제와 부담 가능한 임대주택 정책 제언' 보고서에 따르면 최저 주거기준에 미달하는 가구와 주택으로 인정받지 못하는 비주택 거주 가구 비율이 서울에서 유독 높았다. 지난 2014년 기준 서울의 최저기준 미달가구 비율은 7.1%였다. 인천(3.0%)과 경기(3.0%)에 비해 2배 이상 높다. 전국 평균(5.3%)보다도 높다. 이 같은 서울의 최저기준 미달가구는 지난 2006년 20.0%에서 2010년에는 21.4%까지 늘더니 2014년에는 26.0%까지 증가했다. 즉 전국 최저수준 미달가구의 약 4분의 1이 서울에 몰려 있는 셈이다.

비주택 중 주거환경이 양호한 오피스텔을 제외한 비주택 거주 가구는 지난 2005년 1만 1900가구에서 2015년에는 7만 9200가구로 약 10년 만에 6.7배 늘었다. PC방이나 찜질방 등 비숙박업소나 종교시설, 임시 구조물 등에 거주하는 가구도 같은 기간 4900가구에서 6만 9900가구로 14.3배 증가했다. 이 같은 미달가구에 거주할 가능성은 장년층보다 청년층일 가능성이 높다. 특히 대학과 직장을 따라 서울로 이동한 청년가구가 많다는 점을 감안하면, 서울에서 자취하는 1~2인 청년가구들의 주거환경이 열악해졌다는 점을 시사한다.

저소득 청년가구를 중심으로 월세화도 심화되고 있다.

2016년 5월 주택산업연구원이 발표한 '미래 주거 트렌드'보고서를 보면 비교적 소득이 적은 20대 청년층과 40~50대 중 소득이 낮은 가구를 중심으로 준월세 비율이 증가하는 것으로 집계됐다.

세대별로 살펴보면 소득증가가 크지 않은 20대에서 40대보다 '월세화'가 빠르게 일어났다. 지난 2002년 기준 20대 준월세 비율은 9.2%였지만 2014년에는 40.2%로 확대됐다. 같은 기간 40대는 7.7%에서 13.3%로 증가하는데 그쳤다.

소득기준이 낮아 월세 거주 비율이 높은 20대의 경우 비아파트나 소형 주택에 거주하는 비중이 늘어났다. 20대 임차가구 중 비아파트 거주 비율은 2002년 58.5%에서 2014년 81.8%까지 증가헀다.

p.125

문 정부는 취임 7개월 동안 7번의 규제책을 쏟아냈다. '쓸 수 있는 카드를 모두 썼다'는 평가에 걸맞게 집값 상승률이 반토막이 났다. 하지만 여기에서 주의할 것은 상승률이 반토막 났다는 것이지 집값이 반토막 됐다는 뜻이 아니란 점이다. 즉 집값이 오르고는 있지만 이전만 하지 않다는 뜻일뿐 여전히 상승세라는 것을 의미한다. 심지어 규제폭격을 맞은 서울은 여름 비수기와 맞물려 2017년 이후 처음으로 하락 전환했지만, 가을 이사철에 접어들면서 실수요가 증가해 다시 상승 전환했다. 사실 이때 하락 전환한 것도 강남3구 재건축단지 집주인들이 눈치를 보며 매물을 회수했던 탓일뿐, 일부 재건축단지를 제외한 서울 전역에 있는 일반 아파트값은 미약하게나마 오름세를 이어가고 있었다.

p.127~128

대출은 조이고 임대주택은 늘리겠다는 문 정부의 부동산정책 기조는 바람직해 보인다. 하지만 이 정책이 오히려 청년들을 옭아맬 가능성도 있다. 약 처방을 했는데 그것이 독으로 작용하는 부작용도 우려된다.

집값이 비싼 상황에서는 말이다.

이유는 이렇다. 지금의 집값은 너무 비싸다. 전셋값도 집값 턱밑까지 올랐다. 대출이 만들어낸 집값 상승세였다. 그래서 새 정부에서는 이 같은 가격상승을 막기 위해 대출을 규제했다. 여력이 되지 않으면 대출을 받지 말라는 뜻이었다. 서민들이 가계부채의 늪에 빠지지 않도록 막기 위한 것이었다.

그런데 문제는 대출을 막고 부동산을 규제했는데도 집값이 생각만큼 떨어지지를 않는다. 대출은 받지 못하는데 집값은 비싼 상황이다. 이 상황에서 청년들은 부모 도움이 없다면 절대 집을 사거나 전세살이를 할 수 없게 된다. 물론 문 정부는 무주택 서민들이 내 생애 첫 집을 마련할 때 자금이 부족해 어려움을 겪는 일이 없도록 대출을 규제할 때 이들을 위한 한도는 열어뒀다. '생애최초 디딤돌 대출' 등과 같은 상품의 한도는 조이지 않았다. 그렇다고 하더라도 집값이 비싼 상황에서는 이 대출로도 충당을 할 수 없다. 서민들을 하우스푸어나 렌트푸어로 전락시키지 않으려는 이 건전한 대책이, 집값이 떨어지지 않는 상황에서는 더 슬픈 대책이 되어버린 것이다. 대출마저 받을 수 없으니 부모 도움 받을 여력이 되지 않는 '흙수저(?)'들에게는 집을 사거나 전세살이할 기회는 물건너갔고, 월세살이나 전전해야 하는 상황이 됐기 때문이다.

p.132~133

통계청의 가계금융복지조사에 따르면 주택 소유 가구의 순자산과 전 월세 가구 순자산의 격차가 커졌다. 2016년 자가 가구의 순자산은 3억 6896만 원으로 지난 2012년(3억 6121만 원)보다 2.1% 증가했다. 반면 전세가구 순자산은 지난 2012년 2억 5934만 원에서 지난해 2억 1352만 원으로 17.7% 하락했다. 월세가구도 같은 기간 8373만 원에서 6890만 원으로 17.7% 떨어졌다.

이는 소득 대비 임대료가 크게 오른 데 따른 것으로 분석된다.

KB국민은행 가격상승률 자료에 따르면 지난 2003년부터 2015년까지 전세가격은 86% 상승했다. 통계청에 따르면 소득이 54%, 소비자물가가 36% 오른 것과 비교하면 큰 상승률이다. 소득대비 전세가격이 크게 오르면서 무주택자의 주거비 부담은 더욱 커진 것으로 예상된다. 또한 소득대비 아파트가격 역시 오르면서 아파트 소유 가구의 자산은 늘어난 반면 집 없는 이들은 집을 사기 더 어려워졌다. 지난 2003년부터 2015년까지 아파트가격은 66% 상승했다.

이 같은 추세는 소득계층 간 자가 보유율에도 나타났다.

집을 소유한 가구 비율은 고소득층에서는 늘어난 반면 저소득층에선 줄었다. 고소득층 자가 소유율은 지난 2006년 76.8%에서 지난해 79.3%로 증가한 반면 같은 기간 저소득층 자가 소유율은 52.6%에서 48.5%로 감소했다. 고소득층과 저소득층 사이 주택 소유로 인한 양극화도 심화한 것으로 분석된다.

저소득층일수록 전세보다 월세에 살았다. 지난해 전 월세 중 월세가 차지하는 비중은 저소득층에서 73.2%로 가장 높았다. 중 소득층은 51.5%, 고소득층은 34.3%에 그쳤다. 저소득층일수록 임대료 부담으로 어려움을 겪는 것으로 나타났다.

이런 상황에서 '부의 대물림'은 더욱 심화할 것이다.

p.140

집값이 계속 오른 이유 중 하나는 '분양가 상한제' 폐지다.

분양가 상한제란 사업주가 분양가를 과도하게 높게 책정하지 못하도록 지역마다 상한선을 만들고 그 위로는 받지 못하도록 제한하는 제도다. 집값이 과도하게 비싸 분양을 받지 못하는 서민들이 없도록 만든 보호망 성격이 강하다. 그런데 박근혜 정부 때 이를 없애버렸다. 민간택지에 분양하는 공동주택은 분양가의 상한선을 두지 않겠다고 선언했다.

p.145

부동산시장은 미래에 일어날 일을 두고 가격을 책정할 때가 많다. 현재의 가치를 매겨 가격을 책정하는 것이 아닌, 미래에 '그럴 것'이란 예상과 전망, 기대치 등을 가겨에 반영해 실제 가치보다 높은 가격으로 책정하는 경우가 허다하다.

이는 '개발호재'라는 말로 포장된다.

p.149

평택의 분양가 상승은 정부도 부추겼다.

박근혜 정부는 당시 평택시의 분양규제를 한차례 더 완화했다. 2016년 3월 국토교통부는 '주한미군기지 이전에 따른 평택시 지원 등에 관한 특별법'이란 이름으로 평택시 아파트 청약1순위 자격요건을 기존 평택 지역주민에서 전국으로 확대했다. 외부 투자자들이 맘껏 투자할 수 있도록 문을 열어준 셈이다. 이런 규제완화의 힘도 더해 가격이 올랐다. 과연 이 가격은 평택시의 가치를 잘 반영한 적절한 가격인가, 아니면 규제완화와 업자들의 투기 조장, 가격기대감 형성 등으로 생긴 거품인가. 이 집값은 부동산경기가 침체 수준을 밟기 시작해도 폭락하지 않고 유지될 수 있을 정도로 '제 가격'인지 매입에 앞서 판단이 중요할 때다.

p.190~191

부동산에 대한 고민을 하지 않는다면 돈 되는대로 그때그때 그에 맞춘 공간에 살아야 한다. 내 삶의 공간을 돈에 끼워맞춘 수동적인 삶을 살게 된다. 하지만 내가 원하는 삶을 설계하고 그에 맞는 공간을 미리 계획한다면 좀더 능동적이고 주체적인 삶을 살 수 있다고 믿는다. 지금부터 향후 내 집에 대한 계획을 세우고 그에 맞춰 재정계획을 꾸려 부동산을 준비해가는 과정이 필요하다. 부동산 공부는 그런 계획이 실현되도록 도와줄 것이다.

청년들이 정치에 관심이 많아야 청년들을 위한 법안이 나오지 않나.

그런 의미에서도 부동산 공부는 필요하다. 지금의 부동산은 4050세대 투자자, 그중에서도 다주택자를 중심으로 정책이 만들어졌다. 20대 자체가 부동산에 관심이 없으니 그들을 고려한 정책은 만들어지지 않았다. 그래서 부동산대책을 살펴보면 청년을 위한 부동산대책은 늘 빠져 있었다. 젊은층 표심을 노리고 신혼부부 특별공급 물량이나 행복주택과 같은 임대주택 물량을 공급하는 정도의 정책은 나오기도 하지만, 이들의 주거안정화를 정면에서 다룬 대책은 많지 않다.

하지만 20대가 부동산에 대해 공부를 하고 관심을 기울여 지적이나 건의를 이어간다면, 그리고 그에 대한 논의의 장이 인터넷이든 어디든 활발하게 재개된다면 어떨까. 정책입안자나 부동산업계의 주요참여자들이 20대를 간과하지 못할 것이다. 청년들의 목소리에 귀를 기울일 것이고 그들의 수요에 따라 어떤 정책을 펼쳐야 할지 고민할 것이다. 4050세대 다주택자의 집값이 떨어지지 않도록 받쳐주고 자산가들의 투자수입을 올릴 수 있는 규제를 완화하는 것만 골몰하지 않을 것이다. 청년 주거권을 보장하고 주거보호망을 적극적으로 요구하기 위해서라도 청년들이 부동산에 관심을 기울여야 한다. 열심히 살아도 원룸 월세살이를 면치 못하는 지금의 부동산대책을 손질하려면 청년들이 우선 부동산을 공부하고 관심을 기울여야 한다. 정책입안자들이 청년들을 우습게 보지 못하도록 말이다.

p.215~

1. 매일매일 기사읽기

포털사이트 부동산 면

http://land.naver.com

http://realestate.daum.net

매일 주요하게 올라오는 기사를 읽어봅니다. 하루에 3~5개씩 중요기사를 고르고 기사에 대한 나름의 생각을 2~3줄로 정리하는 연습을 해보세요. 매일 쌓인 기사 스크랩이 월 단위, 분기 단위, 연도단위로 모이면 주기별 시장 변화를 한 눈에 볼 수 있을 겁니다. 특히 정부에서 부동산대책을 발표할 때마다 대책별 주요 내용을 기사와 함께 정리한다면 부동산정책의 기조를 큰 틀에서 확인할 수 있겠죠.

2.시세확인하기 - 가격 통계사이트

http://nland.kbstar.com

http://www.r-one.co.kr/rone/ 한국감정원 부동산통계정보시스템

http://rt.molit.go.kr 국토교통부 실거래가

KB국민은행은 은행권에서 대출을 할 때 담보가 되는 부동산의 가치를 정확하게 파악하기 위해 통계를 내고 있습니다. 특히 지역별 아파트 단지의 시세를 매물별로 클릭해 확인할 수 있어 편리합니다. 또한 월별 시세 통계를 엑셀파일로 업데이트해서 이전부터 지금까지 가격변화를 확인할 수 있지요.

한국감정원은 공인된 감정평가 기관입니다. 국민은행보다는 통계를 내는 매물 범위가 더 많다는 점이 장점입니다. 국민은행에서 주로 다루는 아파트와 오피스텔 외에 토지나 상업용 부동산 등의 시세도 공개합니다.

국토교통부에서는 실제 거래된 가격인 '실거래가'를 공개합니다. 집주인이 부른 '호가'가 아닌 실제로 계약이 성사된 가격을 볼 수 있기에 가장 정확도가 뛰어나지요. 실거래가를 신고하는 데 시간이 걸리기 때문에 업데이트가 다소 늦은 편이고, 개별 사례이기 때문에 일반화할 수 없을 수 있어요.

3. 서울만 확대보기 - 서울부동산의 모든 것

http://land.seoul.go.kr/land/ 서울부동산정보광장

-> 서울시 주택 관련 부동산통계를 자치구별, 동별로 확인할 수 있어요. 거래량이나 가격, 미분양, 전매거래량 등의 자료를 공개하지요.

http://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainpage.do

재개발 재건축 클린업 시스템

4. 임대주택 찾아요 - 맞춤서비스

https://www.myhome.go.kr

이 홈페이지를 유심히 보다보면 주거취약층에 대한 정부의 정책기조도 확인할 수 있답니다.

5. 아파트 오피스텔 청약할 땐?

www.apt2you.com

6.부동산 상식 up

www.r114.com 부동산114

7. 부동산대책 날 것으로 습득 - 보도자료 확인하라

www.molit.go.kr 국토교통부