2030 대담한 미래(2)

 

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2030 대담한 미래

저자

최윤식 지음

출판사

지식노마드 | 2013-08-05 출간

카테고리

경제/경영

책소개

미래학자 최윤식이 5년 동안의 연구를 집약해서 풀어 쓴 2030...

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p.196~197

집값을 오르게 하는 근본 요인을 이해하는 것이 필요하다. 지금까지 우리나라는 대략 2번 정도의 큰 폭의 부동산 상승 국면이 있었다. 1980년대 중반~1990년대 중반까지의 1차 상승랠리는 베이비붐 세대의 주택 수요 급증과 공급 절대 부족이란 수요 공급 요인, 가처분소득 증가, 경제성장에 힘입어서 발생했다. 2000년대부터 시작된 2차 상승랠리는 유동성 증가(특히, 주택담보대출의 힘)로 인한 상승이었다. 두 시기 집값을 상승시킨 대표적 요인은 다음과 같다.

 

1. 급격한 경제발전과 베이비붐 세대들의 시장 진입, 이들의 수도권 및 대도시로의 빠른 집중현상을 따라가지 못한 주택보급률

2. 1970~1980년대 지어진 집들을 대대적으로 재건축해야 하는 상황과 무분별한 뉴타운 계획으로 실제적인 주택 수요의 부족현상

3. 지난 10년 동안의 초저금리 현상

4. 넛크래커 현상으로 노동을 통한 소득의 빠른 증가를 기대할 수 없게 되자, 로또를 사듯 자산 투자를 통한 부의 축적에 대한 상대적 기대감의 상승. 한국금융연구원의 분석에 따르면 1998년 외환위기 이전 9년 동안 우리나라 가계의 가처분소득은 연평균 14.7%씩 증가했지만, 외환위기 이후 9년 동안은 연평균 4.7%씩밖에는 상승하지 못했다. 가계소득이 겨우 물가상승률 수준으로만 증가했다는 말이다. 이는 실질적은 소득 증가가 9년 동안 전혀 없었다는 말이다. 이런 상황에서는 부동산 투기가 거의 유일한 기회라고 느껴지게 된다.

5. 늘어나는 사회적 비용과 소비 욕구를 감당할 수 있는 추가적인 불로소득의 필요성 증가

6. 집값이 오르는 기미가 보이자 일에서 투기로 심리적 욕구가 빠르고 광범위하게 이동하는 현상이 발생

7. 큰 집을 선호하는 심리가 강해지면서 건설사들이 큰 평수 공급 경쟁을 벌인 결과로 상대적으로 투기 소득이 훨씬 더 큰 중대형 평수의 공급 과잉과 실수요자들이 찾는 소형 주택의 공급 부족. 이 때문에 소득 수준이 상대적으로 낮은 중대형을 사야만 하는 환경이 조성되었다. 실제로 통계를 보면 2002년 서울의 연립 및 다세대 주택 건설 비중이 64.6%였는데 2006년에는 21.3%로 줄고, 아파는 32.4%에서 76.5%로 증가한 데 따른 부조화가 발생했다.(부동산 대폭락 시대가 온다, 선대인, 심영철, 2008, 한국경제신문)

8. 달러 유동성을 급격하게 늘려 무역적자와 재정적자를 해결하려는 미국의 정책으로 외국 투기자본의 빠른 국내 유입.

9. 잃어버린 10년을 극복하기 위한 궁여지책으로 일본이 저금리 정책을 장기간 고수한 데 따른 일본 자금의 대대적 국내 유입(엔 캐리 트레이드).

10. 달러와 엔화를 초저금리로 마구 빌려 아파트 담보 대출과 부동산 개발 투자에 퍼 부으면서 돈 장사를 한 시중 금융기관들의 행보.