부동산을 공부할 결심

p.4

사람들이 두려워하는 건 타인의 판단과 비웃음이다. 그런데 이러한 비웃음을 가장 착실히 수행하는 곳이 바로 언론이다. 신문을 펼쳐보면 언제나 비웃음과 조롱이 빠지질 않는다. 이걸 해소할 수 있는 대안은 뭘까?

 

바로 '소설(서사)'이다. 소설은 한 인간이 어떻게 실패하는지를 보여준다. 그리곤 동정심이 허용된다. 그런데 요즘 언론은 어떠한가? 내가 신문사에 가서 고전 비극에 대한 이야기를 전했더니 몹시 흥미로워 하며 셰익스피어 <오셀로>의 헤드라인을 이렇게 뽑더라. "사랑에 미친 이주민, 상원의원의 딸을 살해하다!" 심지어 오이디푸스 이야기의 뼈대를 이야기해줬더니 "엄마와 색스는 눈이 멀 정도로 황홀했다!"라고.

 

소포클레스의 비극 <오이디푸스 왕>을 읽으면 우리는 오이디푸스의 운명에 대해 안타까워하고 그의 슬픔에 공감하게 된다. 우리는 소설(특히 비극)을 읽을 때 어떤 교훈을 체득한다. 햄릿을 '패배자(loser)'라고 하는 건 말도 안 된다. 그는 실패하긴 했지만, loser는 아니다. 이것이야말로 소설이 야말로 소설이 우리에게 주는 메시지이며, 소설을 읽는 매우 중요한 이유라고 생각한다. 

 

p.5

인터넷이나 미디어를 통해 단편적인 부동산 정보를 접하다보면 그때 그때 조롱의 대상이 달라지고 이들을 비웃는 댓글들이 난무할 뿐이지요. 왜 이런 '비극'이 발생했고, 피해자들은 어찌해야 하는지에 대한 성찰과 해법을 찾아보기 힘듭니다. 

 

p.16

문재인정부 집값 폭등의 원인으로 '공급 부족'이 지겹도록 지적되었습니다. 그런데 정작 데이터를 살펴보면 그때 그때의 공급물량과 아파트가격 간에 상관관계가 거의 없다는 사실을 아시나요? 

 

p.17~18

인허가된 물량이 언제, 얼마나 착공될지는 불분명합니다. 인허가를 통과해도 부동산 경기가 좋지 않으면 사업이 계속 미뤄져 착공이 장기간 지연될 수 있기 때문입니다. 하지만 일단 착공된 물량은 2~3년 뒤면 준공되어 집주인 또는 세입자가 입주할 수 있습니다. 고로 아파트 공급과 관련하여 인허가물량은 불확실한 선행지표, 착공물량은 확실한 선행지표, 준공물량은 동행지표라 할 수 있습니다.

 

따라서 과거의 공급물량이 얼마였는지가 궁금하다면 과거 연도의 준공물량(입주물량)을 참고하면 되고, 가까운 미래의 공급물량이 궁금하다면 착공물량을 살피면 됩니다. 착공에서 준공까지 2~3년이 소요되는 점을 감안하면, 내년도 입주물량은 1~2년 전 착공물량 수치로 유추할 수 있겠지요. 

 

p.24

자본주의 시스템에서 부자 1인과 서민 1인의 수요가 완전히 다르듯이, 공급도 강남구에 있는 주택 1채와 강북구에 있는 주택 1채는 동등하지 않습니다. 공급이 정말 중요한 통계라면 이러한 질적 차이를 감안하여 입체적으로 분석해야 하겠습니다. 

 

p.25~26

'가격' 요소를 좀 더 주의 깊게 관찰하려면, 수요는 '인구와 소득', 공급은 '주택수와 주택가격'을 함께 살펴봐야만 합니다. 가령 인구만 따지면 서울시는 1992년 1,097만 명을 정점으로 2021년 974만 명까지 줄었으니 주택 수요도 감소해야 하고, 또 수요가 줄었으니 집값도 떨어져야 합니다. 하지만 인구와 별개로 소득이 증가했기 때문에 집값이 상승할 수 있었지요.

 

마찬가지로 전체 준공(입주)물량이 다소 줄어들더라도 상급지의 매우 비싼 아파트 입주물량이 늘어난다면, 전반적인 임대료(전, 월세가) 하향압력은 오히려 더 커질 수 있습니다.

 

주식시장에서 LG에너지솔루션이나 피코그램이나 똑같은 1종목이지만, IPO(상장)가 주식시장에 미치는 여파는 하늘과 땅 차이인 것과 같은 이치입니다. 즉, 주택수(Q)만 논할게 아니라 '주택가격 X 주택수 (P X Q)'를 살펴봐야 합니다. 기업의 실적을 파악할 때 '몇 개(Q) 팔았는가?'보다 '매출액(P X Q)이 얼마인가?'가 더 중요하듯이 말입니다. 

 

p.29

여기까지 살펴본 바에 따르면, 강북구 입주물량 2만 세대보다 강남구 입주물량 1만 세대가 주택가격 안정화 측면에서 영향력이 훨씬 크다고 예상해볼 수 있습니다.

 

p.31

Q. 장기간 전세가격과 공급가격의 관계를 살펴보니, 단순히 '아파트가 몇 채 공급되었는지'보다는 '비싼 아파트가 얼마나 공급되었는지'가 중요하군요! 그런데요, 이해가 될 듯 하면서도 갸우뚱해져요. 비싼 아파트가 많이 공급될수록 전세가격이 떨어지는 이유를 한 번 더 설명해주세요.

 

A. 무언가가 비싸다는 건 모두가 그걸 갖길 원하고 희소하기 때문입니다. 우리나라에서 서울대 입학점수가 가장 높을 수밖에 없듯이 말입니다. 학생수는 일정한데 특정 시기에 서울대가 입학 정원을 확 늘렸다고 가정해보겠습니다. 그러면 학업성취도(시험점수)가 낮은 학생도 서울대 입학이 가능해지겠지요. 아울러 서울대보다 선호도가 낮은 대학교는 순차적으로 입학점수가 낮아질 테고 말입니다. 선호도가 낮은 대학의 정원이 늘어나는 것보다 서울대 정원을 늘렸을 때 미치는 여파가 확실히 더 크겠지요. 이를 아파트시장에 대입해보면, 시중의 자금규모(학생수)는 큰 변화가 없는데, 특정 시기에 강남 아파트 입주물량(서울대 입학정원)이 확대될 경우 임대료 하락(입학점수 하향)과 그 여파(선호도가 낮은 대학 입학점수의 순차적인 하향)를 상상해볼 수 있습니다. 

 

p.35~36

착공도 하기 전에 선분양을 하는 이유는 간단합니다. 분양부터 실시하고 수분양자로부터 계약금과 중도금을 수령하여 공사비를 충당하기 위함이지요.

 

그런데 2020년 7월부터 서울 및 경기도 일부 지역(과천, 하남, 광명 등)을 대상으로 '분양가상한제'가 부활한 이후, 재개발 재건축 방식의 공급이 일반적인 서울시에서 '분양 직후 착공'이라는 공식이 깨지고 말았습니다.

 

분양가상한제에서 분양가는 [택지비 + 건축비 + 적정이윤]으로 구성됩니다. 재개발 재건축사업 주체인 조합원 입장에서는 분양가가 높을수록 이익인데, 택지비(공시지가)는 매년 오르니 분양시기를 늦출수록 분양가를 높일 수 있게 됩니다. 이에 대다수 재개발 재건축 조합원들이 착공을 먼저 하고, 분양을 나중에 하는 방식을 선호하게 되면서 착공은 했지만 분양을 하지 않은 사업장이 많아진 것입니다. 

 

p.38~39

통계상 주택분양물량에는 아파트 외에도 연립/다세대 주택도 포함되기 때문에 일반적으로는 2013-2016년처럼 주택분양물량(A)이 아파트착공물량(B)보다 많은 편(A > B)입니다. 그런데 유독 문재인정부(2017-2021)에서 아파트착공물량(B)이 주택분양물량(A)보다 상당히 많음(B > A)을 알 수 있는데, 특히 2021년에는 그 차이가 무려 3.4만 호에 달합니다. 이것은 앞에서 언급한 대로 분양가를 높이기 위해 착공부터 실시하고 분야시기를 미룬(선착공, 후분양) 재개발, 재건축 사업장이 많다는 것을 의미합니다. B가 진정한 입주예정물량인데 언론 및 민간통계 어플에서는 A만 입주예정물량으로 다루고 있으니, B가 A보다 클수록 많은 사람들이 예상치 못했던 입주물량도 그만큼 많이 쏟아져 나오게 되는 것입니다.

 

분양을 하지 않으면 입주일자를 확정하기 어렵습니다. 그래서 '아실', '호갱노노' 등 언론에서 많이 참조하는 민간 통계 어플에서는 입주의 선행지표로 분양물량만 집계하고 착공물량은 도외시하는 것 같습니다. 하지만 앞에서 밝힌 대로 이미 착공된 현장들은 예정보다 다소 지연될 수는 있을지언정 결국 완공됩니다.

 

그렇게 확실한 공급예정물량이 수백, 수천도 아닌 수만 호에 달하는데, 많은 사람들이 참고하는 언론과 부동산 전문 어플에서 이를 놓치거나 무시하는 것은, 정보 비대칭을 초래해 시장 혼란을 가중시킬 위험이 있습니다.

 

특히 착공을 했으나 아직 분양을 하지 않은 사업장은 반포, 개포, 둔촌 등 서울 내 최선호입지 물량들이라는 점에서 단순한 공급량(Q)뿐만 아니라 시가총액 기준의 공급(P x Q) 측면에서 더욱 큰 충격을 예고하고 있습니다.

 

p.41

2008-2020년간 강남3구, 용산구의 연평균 입주물량은 7천 세대 이하이며, 가장 많았던 2008년이 약 2만 세대, 가장 적었던 2011년과 2017년은 3천 세대 이하였습니다. 이를 감안하고서 표를 보면, 2023년부터 강남3구에서 역대급 물량(P x Q)이 공급된다는 것을 알 수 있습니다. 공급절벽과 공급폭탄 중 무엇을 걱정해야 하는 시점일까요?

 

p.48~50

신문에 보도된 그림에 자료출처로 명기된 '아실'앱을 설치한 뒤 2021년 7월부터 2023년 12월까지 서울 아파트 입주물량을 검색해보니 해당 기사의 숫자와 일치합니다. 그런데 필자가 알고 있는 수치 정보와 너무 달라서 '호갱노노'라는 부동산 정보 어플로 같은 기간을 검색해보니 차이가 상당합니다. 단적인 예로 같은 기간 서초구 입주물량만 비교해봐도 아실은 1,148세대, 호갱노노는 5,581세대로 나옵니다.

 

세부 내역을 살펴보면, 방배그랑자이의 경우 호갱노노는 758세대, 아실은 256세대로, 아실은 일반분양물량만 집계했습니다. 호갱노노는 레미안원베일리 2,990세대를 반영했지만 아실에는 아예 누락되었습니다. '부동산 빅데이터 플랫폼'이라는데 어떤 알고리즘을 썼는지 궁금합니다. 일부는 일반분양만 반영됐다는 변명을 할 수도 있겠으나 래미안원베일리처럼 널리 알려진 대단지 아파트가 통계에서 완전히 빠져있고, 심지어 일부 샘플만 뒤져봐도 일반 분양물량도 전체물량도 아닌 정체불명의 수치들이 발견됩니다. 

 

통계로 시계열 분석을 하려면 과거와 미래의 데이터 기준은 일관되어야 하는게 기본입니다. 하지만 과거의 입주물량은 해당 연도의 전체 준공물량을 써놓고 미래의 수치는 일반분양물량만 반영하거나, 조만간 완공될 게 확실하지만 아직 분양은 하지 않은 물량을 제외하거나, 심지어 공공주택물량은 모른다고 뺴거나 하여 일관성 없이 과소한 수치를 산정하고서 '과거 대비 3분의 1로 감소'라고 호도하는 건 지나칩니다.

 

그렇다면 호갱노노는 믿을 수 있을까요? 이 어플도 아직 분양을 하지 않은 단지는 통계에서 제외했기 때문에 향후 입주물량이 과소 추산되어 있습니다. 가령 필자가 사는 동네만 해도 아현2구역(아현아이파크SK뷰, 1,419세대) 공사가 상당히 진척되어서 2023년 입주에 차질이 없는데, 2023년까지 마포구 입주 물량이 호갱노노에서는 '0세대', 아실에서는 '234세대'라고 나옵니다.

 

필자는 신용평가사에서 건설업을 담당하던 연구원 시절부터 10년이 넘도록 민간기관에서 '향후 주택공급물량'을 추산하는 통계를 살펴봐왔습니다. 그런데 민간기관의 통계는 과소 추산하는 오류를 적지 않게 범하고 있습니다. 그동안 발표한 통계 자료를 점검해보면, 실제 공급물량과 비교했을 때 엇비슷하게라도 맞춘 적이 없어 당혹스러운 적이 많았습니다. 

 

p.68

주식시장이었다면 단순 매도호가 따위는 의미 없고 실거래가만이 가격 정보로 남을 텐데,. 현존하는 부동산 통계는 매도호가가 중요하게 반영되고 있습니다. 하지만 매도자 우위의 상승장에서는 가장 높은 실거래가가, 매수자 우위의 하락장에서는 가장 낮은 실거래가가 실질적인 지표 역할을 합니다.

 

p.71

(1) 2008~2013년 : 수도권 주택가격 침체기로 건설사들이 주택 공급을 축소한 시기입니다. 다만, 지방 대도시의 경우 2011년부터 주택 가격이 반등하여 수도권과 디커플링되다보니 지방 착공물량은 상당한 회복세를 보였습니다. 해당 기간 연평균 주택착공물량은 수도권 16만 호, 지방 16.6만 호였습니다.

 

(2) 2014~2021년 : 수도권 주택가격 회복 및 상승기로 주택사업 수익성이 개선됨켠서 주택 공급이 확대된 시기입니다. 다만, 지방의 경우 2017~2019년 집값이 약세로 전환되면서 수도권 대비 착공물량이 급격히 줄어든 모습입니다. 하지만 2020~2021년 저금리에 기반한 주택시장 호조세 덕분에 수도권 지방 모두 주택 공급이 다시 늘어난 양상입니다. 해당 기간 연평균 주택착공물량은 수도권 29만 호, 지방 27만 호로 2008~2013년 대비 엄청난 규모로 공급이 확대되었습니다. 즉, 전국적으로 아파트를 포함한 주택 공급이 많았던 것은 '가격 상승에 기반한 시장의 힘'이 주된 요인이었다고 볼 수 있습니다.

 

p.72

2014~2021년 기간 과거 대비 상당한 공급 확대에도 불구하고 집값이 높은 상승세를 기록한 것은 '불타는 수요의 힘'을 공급만으로 억제할 수 없었다는 것이고, 이는 역으로 공급이 늘어난다 해서 집값이 하향 안정화될 거라는 단순 추정 또한 할 수 없음을 의미합니다.

 

p.78

정부정책의 경로는 크게 '공급', '유동성', '세금'을 통해 영향을 미치게 되는데요. 공급과 유동성은 결국 시장에서 민간이 대세를 좌우한다는 점, 그 밖에 세부적인 정책은 정권별로 '시한부'라는 점을 상기할 필요가 있습니다. 정부의 정책이 중요하지 않다는 게 아니라, 개인이 집을 사고파는 의사결정을 하는데 지나치게 영향을 받을 필요는 없다는 것입니다.

 

p.89

집값을 잡으려면 이런저런 핀셋규제로는 어림도 없고 결국 긴축을 단행해야 하는데, 내수 위축이 우려되다보니 수출 주도의 성장이 양호할 때나 긴축이 가능해집니다. 앞에서 언급한 대로 이명박정부 및 문재인정부 재임 중 수출호황일 때에야 비로소 긴축(금리인상, 대출규제 등)을 통한 집값 안정 효과가 발생했지요.

 

'집값을 잡겠다' 혹은 '집을 팔라'는 거친 레토릭에도 불구하고 정부는 내심 유주택자의 편이 될 수밖에 없는 것입니다. 문재인정부 초기 서울 아파트 가격이 상승세를 이어가자 언론에서 온갖 비판이 있었지만, 지방 아파트는 비교적 안정적인 흐름이었으니 단지 서울 아파트가격을 잡기 위해 강력한 긴축을 했다가 경기침체를 초래하는 우를 범하고 싶지 않았을 것입니다. 

 

p.93

주가는 본래 다이내믹하게 움직이니 가늠도 안 되지만, 가격 예측에 비해 훨씬 단순한 기업신용평가 모형도 5~6개 계량지표를 입체적으로 감안하는데, 대다수 전문가들이 유독 주택가격에 대해서는 '공급량'이라는 하나의 변수만 강조합니다. 그런데 많은 사람들이 관심 갖는 자산의 가격이 한 가지 변수에만 좌우된다는 것은, 앞에서 인용한 만화의 한 장면처럼 자극적인 호소력은 있을지 몰라도 맞는 말이 아닙니다.

 

p.99

자산의 가치는 화폐로 환산되고, 이에 따라 특정자산의 희소성을 좌우하는 공급량, 화폐의 희소성을 좌우하는 금리가 결국 펀더멘털 요소라고 볼 수 있습니다. 앞에서 '공급'에 매몰되지 말라는 주장은 공급이 중요하지 않다는 게 아니라, 가격의 방향성을 판단할 때는 공급과 유동성(금리)을 함께 봐야 한다는 것입니다.

 

p.111

생각건대 투자에 정답은 없지만 가장 중요한 변수를 두 가지 정도로 압축하고 극단값의 유무와 해소 여부를 바탕으로 분석하는 방법론은 계속 유효할 것입니다.

 

p.123

금리는 경제성장률을 반영한다는 것입니다. 가령 어떤 국가의 GDP성장률이 10%라면 도처에 10% 내외의 수익이 예상되는 투자 프로젝트들이 널려있다는 것이고, 이 경우 차입금리가 10%에 달하더라도 자금에 대한 수요가 존재하게 됩니다. 반대로 경제성장률이 0에 가깝다면 매력적인 투자처를 찾을 수 없고, 투자를 위한 자금 수요가 사라지므로 금리 또한 제로 수준에 도달하게 됩니다.

 

p.142

인플레이션은 재화의 가격이 오르는 것이지 자산가격 상승을 의미하는 게 아닙니다. 부동산은 흔히 인플레이션의 방어자산으로 보도되고, 주식/채권과 달리 재화처럼 형체가 뚜렷한 실물자산이다보니 그렇게 오인되기가 쉽습니다. 

 

하지만 부동산은 주식/채권 등 다른 전통자산보다도 많은 부채를 동반한다는 특징을 가지고 있습니다. 인플레이션에 대항하고자 금리를 올릴수록, 갚아야 할 부채도 무거워지니 오히려 더더욱 외면해야 할 자산이 되는 것이지요. 결국 금리를 좌우하는 화폐가치의 맥락을 고려하지 않은 채, 무턱대고 인플레이션 시대에는 화폐가치가 하락하니 뭐라도 사야 한다는 주장은 매우 위험합니다. 

 

p.190

수익을 당연하게 여기는 생각은 주가가 큰 폭으로 하락하면 확실하게 치유된다.

 

- 피터 린치

 

p.198-199

'서울시 내 신축 아파트 대량 공급'만이 유일한 해결책이라는 논리는 상당한 비약이 있는데다가, '불가능한 것(단기간 내 서울 주요 지역에 신축 아파트 대량 공급)'만이 해결책이라는 주장은 마치 가스라이팅처럼 서울 집값을 절대로 잡을 수 없다는 세뇌로 이어져 집값 우상향에 대한 신념을 더욱 공고하게 할 뿐입니다. 

 

실수요시장(1인 1주택, 매매가와 전세가의 차이가 크지 않은 경우)에서는 신축 아파트 입주 물량이 가격을 효과적으로 좌우하겠지만, 투자수요시장(1인 다주택, 매매가와 전세가의 차이가 큰 경우)에서는 신축 아파트 입주물량뿐 아니라 다주택자들의 매도물량이 '가격에 영향을 미치는 공급'을 크게 좌우합니다. 결국 다주택자들의 매물이 '공급'되도록 하고, 투자 대상으로서 매력을 사라지게 하는 정책(각종 세금 부과, 분양가상한제 등)이 일관성을 유지하며 실행된다면 중.장기 가격안정화에 기여할 것입니다.

 

p.238

글로벌 자본은 중국 투자에 대한 대용(proxy)으로 우리나라(원화) 자산에 투자하기도 합니다. 중국에 대한 경제의존도가 높다보니 각종 성과가 중국경기와 연동되는데, 중국보다 금융시장이 선진화된 덕분에 자본의 유출입이 자유롭기 때문입니다. 이런 환경에서 중국경제가 부동산 경착륙으로 인한 혼란에 휩싸일 경우, 우리나라 경제에도 적지 않은 피해가 우려됩니다. 글로벌 자본이 급속도로 빠져나가는 계기가 될 수 있기 때문입니다. 즉, 중국의 부동산 거품붕괴 이슈가 지속되는 한, 우리나라도 경기침체와 자본유출에 대한 우려로 연결되면서 부동산시장 회복의 걸림돌이 될 수밖에 없습니다.