평범한 그들이 어떻게 30대에 건물주가 되었을까

이 서평은 출판사의 지원을 받아 작성하였습니다. 

 

이 책은 약간 특이하다. 부동산에 대한 전략만 알려주는 것도 아니고 그렇다고 자기계발서적도 아니고 그 중간 어딘가에 있는 책이다. 그리고 공저로 집필한 책이다. 

 

그렇기에 이 책은 뭔가 애매하다는 느낌을 받는다.

 

일반적으로 공저로 쓴 책은 각 저자별로 분량의 한계 때문에 깊이 있는 내용을 다루기 어렵다. 그런데, 거기에 더해서 자기계발과 부동산 두 가지를 다 넣으려 하다보니 애매해진 거라고 생각한다. 하지만 반대로 생각하면 아주 가볍게 읽고 싶은 사람들에게는 적합할 거 같다는 생각도 든다. 

 

부동산에 관한 책들은 기본적으로 알아야 하는 내용이 많이 있다보니 진입장벽이 높은데, 이 책은 그런 면에서 진입장벽이 매우 낮은 게 특징이다. 

 

각설하고 핵심으로 들어가보면, 이 책을 읽고 정말 건물주가 될 수 있을까?

글쎄. 개인마다 다르지 않을까. 하지만 이 책에서 강조하는 전략은 결국 부채를 이용한 레버리지 효과다. 

이 책의 제목을 다시 쓴다면 '평범한 그들이 어떻게 30대에 (레버리지로) 건물주가 되었을까'라고 정정해야 하지 않을까. 

 

책에 보면 레버리지를 더 많이 가져올 수 있는 방법에 대해서도 소개가 되어있으니까.

 

하지만 잘 생각을 해봐야 한다. 이 책의 저자들은 성공했지만, 반대로 성공하지 못할 수도 있다. 그럴 때 레버리지는 엄청난 부담을 가져올 수 있다. 양날의 검이다. 그러니까 신중히 또 신중히 결정해야 한다. 

 

단순히 건물주 되는게 목표가 아니잖는가. 안정적인 현금흐름이 나오는게 목표지.

그런 관점에서 이 책을 조금 더 보수적으로 읽을 필요가 있다고 생각했다.

 

 

p.25

건물 투자에서 개인 투자의 경우 LTV, RTI의 적용기준을 받지만 법인 투자의 경우 좀 더 자유스럽다는 장점이 있다. 금융기관을 잘 알아보면 담보가액의 80%까지 대출로 활용할 수 있다. 20억 원 건물을 자기 자본 4억 원으로 살 수 있다는 말이다(이해를 쉽게 하기 위해 부대비용은 제외). 자기 돈이 10억 원이 있다면 50억 원 건물도 살 수 있다는 말이다. 현재 84m^2 서울 아파트 15억 원 이상은 대출이 1도 되지 않는다(2022년 10월 기준). 그리고 다주택자가 되면 종부세 합산까지 되어 세금에 대한 압박도 크다. 하지만 자기 자본 15억 원을 가지고 있다면 이론적으로 75억 원 건물도 살 수 있다는 결과가 나온다. 

 

p.26

건물 투자의 근간은 땅이고 땅의 가격 안정성은 꾸준하다. 건물 가격이 떨어진다면 대부분 임대차와 건물의 노후화와 연관이 있다. 따라서 땅을 중심으로 건물 투자를 하게 되면 내가 매수한 금액보다 떨어지는 경우는 거의 없다고 봐도 된다.

 

과거 10년 평균 공시지가 데이터만 보더라도 보수적으로 연간 5% 이상은 상승했다는 것을 알 수 있다. 다시 말하지만 건물 투자는 땅을 중심으로 하는 투자다. 어떤 부동산 투자보다 안정성이 높기 때문에 보수적인 시각으로 투자하기에도 적합하다. 

 

p.35~36

 

p.37

매수하고자 하는 건물 주변 매물의 토지 평단가는 실매물 기준 3~5개 정도를 함께 비교하는 것이 좋다. 또한 이전 실거래가 분석을 통해 해당 토지의 평단가가 얼마나 상승하고 있는지도 유추해보는 것이 좋다. 실거래가와 매물가의 상승이 꾸준한 토지가 좋은 입지의 토지라고 보면 된다. 매수자가 많을수록 토지비가 상승하는 그래프를 보이고, 상권형성이 잘 된다는 것은 그만큼 임대차가 잘 된다는 방증이기도 하다. 

 

p.38

 

p.40-41

 

건축물의 용도가 근생(근린생활시설)인지 주택인지 잘 체크해야 한다. 기존에는 특약으로 매도자는 계약서 작성일 기준, 매수자는 잔금일 기준을 건축물을 매도, 매수한 것으로 판단하여 매도자는 '주택 장기보유 특별공제'를 받을 수 있었고, 매도자는 용도변경 후 근린생활건물로 취득세를 내는 게 가능했다.

 

하지만 2022년 10월 21일 이후 이런 특약조건이 사라져 버렸다. 따라서 주택이 있는 건물 취득 시 취득세 중과세를 부담해야 한다(매수자가 1주택 이상인 경우). 아직도 일부 중개인들은 바뀐 법을 모르고 있어서 계약 후 주택을 용도변경하면 된다고 말하고 있다. 매수자가 건축물 대장을 꼼꼼하게 체크하도록 하여 부당한 세금 과세를 맞지 않도록 해야 한다.

 

p.47

건물 투자에서 진짜 중요한 것은 '어떤 건물을 사야 하는가'가 아니고 '어떤 건물을 사면 안 되는가'라고 보는 것이 맞을 것이다.

 

p.54-56

 

 

당시 독서실 이용료는 한 달에 10만 원이었다. 100개의 좌석에서 1,000만 원의 매출이 발생하는 구조였다. 지출은 총무 2명 월급 60만 원과 운영관리비 및 월세 160만 원이 전부였따. 매출에서 220만 원의 지출을 빼면 순수익이 780만 원이었다.

 

이 정도 규모에 보증금을 제외한 창업비용으로 6,000만 원이면 충분하다고 했다. 따져 보면 1년 안에 투자한 금액을 회수할 수 있는 구조였다. IMF사태 이후 나라에서 창업대출을 적극적으로 장려하던 때라 이미 마련해두었던 유학비용에 대출금을 보태면 창업이 가능했다. 

 

IMF 사태 이전까지는 주로 50대 이상의 퇴직자들이 독서실을 운영했다. 1998년 IMF 사태 이후부터 경기가 나빠지면서 독서실 투자가 줄어들고 많은 곳이 문을 닫게 된다. 그러한 불경기를 지나 2001년 이후부터는 최신 시설로 인테리어를 한 신규 독서실들은 거의 대박이 났다. 

 

p.119

높은 수익률을 원한다면 임차인의 입장에서 건물을 봐야 한다

 

내가 원하는 임대료와 임차인이 원하는 임대료가 일치해야 한다. 유동인구, 주변시세, 업종별매출을 분석해보고 '영업을 하면 이윤이 얼마가 되겠구나'를 고민해봐야 한다. 이때 소유자의 관리가 부실해 어떤 건물이 주벼녀시세보다 낮은 임차료를 받고 있거나, 3층 이상의 건물에 엘리베이터가 없는 경우는 명도와 리모델링을 통해 수익률을 개선할 수 있다.