부동산 공매가 답이다

p.10

일반적으로 잘 알려진 경매와 공매를 비교해 보면 다음과 같다. 결국 받을 돈이 있고 그 돈을 경매 또는 공매를 통해 매각하여 회수한다는 개념은 동일하다. 다만 각각의 근거법, 이해관계자 등이 다르다.

 

구분	공매(압류재산)	경매
근거법	국세징수법	민사집행법
진행	한국자산관리공사(캠코)	법원
정의	세금을 내지 않은 사람의 부동산을 압류 후 공개매각하여 세금 회수	빚을 갚지 않은 사람의 부동산을 경매에 부쳐 채권 회수
이해	과세자 (국가 등) 체납자 (국민 등)	채권자 (은행, 개인, 기업 등) 채무자 (개인, 기업 등)
방식	기간입찰 (통상 월~수 온비드에서)	기일입찰 (어느 특정한 날 법원에서)
장소	온비드사이트 입찰 (온라인)	법원 입찰 (오프라인)

 

p.12

 

p.27

전세 계약 시 국세 완납증명까지 받아보는 경우는 거의 없다. 중개사가 모를 수도 있고, 전세 물량이 희귀할 때는 집주인에게 요청해도 '다른 임차인 알아보겠다, 귀찮다'며 받지 못할 수 있다. 과정은 번거롭지만 그럼에도 해당 서류를 받아 확인해 둔다면, 전셋집이 공매에 넘어가 몇 개월에서 길게는 몇 년 동안 보증금을 언제 돌려받을지 노심초사하는 리스크는 줄일 수 있을 것이다. 

 

이러한 국세 완납증명 혹은 지방세 납세증명을 받기 힘든 경우 우회적으로 확인 가능한 다른 방법이 있다. 전세로 들어갈 집의 등기부등본을 보면 과거에 압류되었다, 지워졌다(말소) 반복되는 경우가 있다. 해당 등기부등본은 과거 이력들로 지저분한 상태일 것이다.

 

p.43

경매 물건의 종류는 집행방식(집행권원이 필요한지)에 따라 '임의경매'와 '강제경매'로 나눌 수 있다.

 

1) 임의경매

- 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 (근)저당권, 질권, 전세권 등 담보권을 실행하는 경매

- 담보권[물권]을 실행 -> 집행권원 불필요 -> '임의'로 경매 진행

 

2) 강제경매

- 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아 경매를 실행

- 담보권이 없음 -> 집행권원(승소 판결 등) 필요 -> 집행권원을 통해 '강제'로 경매 진행